任意売却について

不動産売却のイメージ

世の中には住宅ローンが返済できなくなって困っている方が数多くいらっしゃいます。
ですが、プロに相談することで家計が楽になるケースは確実にございます。
現在住宅ローンが滞っている方、
自己破産の手続き中の方などは
ご自身・ご家族・将来のため
もう一度私達と一緒に考えてみませんか?

競売の流れ

滞納が続くとお住まいが債権者によって差し押さえられ、裁判所の競売で市場価格よりもかなり低価で落札される可能性が高くなります。落札された不動産は明渡しを余儀なくされてしまいます。

滞納

督促

代位弁済

督促

競売申立て

現況調査

入札

開札

売却決定

明渡し

任意売却の流れ

任意売却とは、競売にかかる前に自力で買主を探すことをいいます。一般的に競売よりも高く売却することが出来ます。延滞中の方の他、弁護士に依頼して自己破産の手続きをしている方、任意売却の可能性も是非ご検討ください。

滞納

督促

予備交渉

専任媒介締結

販売開始

契約成立

正式交渉

引越

登記

再スタート

よくある質問

任意売却って何?

任意売却とは、不動産についている抵当権(住宅ローン・不動産担保ローン・事業者ローン)の支払いが延滞し、債権者(ローン会社)が競売で処分する前に、債権者の同意を得て売却することです。
任意売却の大半は売却後も債務が残りますが、月々30,000円以内程度の無理のない返済に応じてくれる場合が多いです。任意売却の対象者は次の状況の方です。
住宅ローンを3ヶ月以上滞納し、債権者から債務全額の一括請求されている方。
「競売開始決定通知」が来ている方。
債権者から一括請求が来た後も任意売却をせず放置すると、債権者は所有者の承諾を得ず「競売」にかけることができます。「競売開始決定通知」が来て落札され、新所有者に変わるまでには約6ヶ月かかります。
今は住宅ローンの返済は遅れていなくても、今後ローン支払いが難しい方も早めの対処が必要です。

任意売却のメリット(良いところ)は?

・所有者・債権者・買主が話し合いにより、納得して売却できる。
・一般的には競売よりも高値で売却できる為、残債務を減らせる。
・一般の売却と同じ販売方法の為、近隣に秘密にできる。
・売却後、残債務が残った場合、柔軟な返済処理ができる。
・通常不動産を売却する際支払わなければならない費用が債権者より支払われる。
 ○不動産会社への仲介手数料
 ○抵当権抹消費用
 ○滞納分の管理費・修繕積立金(マンションの場合)
 ○滞納分の固定資産税・住民税
・引越し費用等を手当てしてもらえることもある。

住宅ローンを滞納するとどうなりますか?

郵便物や電話などでの督促はありますが、滞納3ケ月未満で競売にはかけられることはまずありませんので、以下の事をご検討ください。
住宅ローンの支払方法(毎月の支払いとボーナス払い)の見直しをする。
弁護士に依頼し、個人再生法住宅ローン特則を利用し、返済額の減額を要請する。
それでも支払いが無理なら、任意売却で債務の整理をする。
通常、住宅ローンの返済を6ケ月間滞納(住宅金融公庫の場合や一般銀行の場合は3ケ月で処理する ことも有り)すると「期限の利益の喪失(きげんのりえきのそうしつ)」となり、債権が保証会社に移行します。

住宅ローンの月々の支払いの減額は可能ですか?

各債権者(金融機関)に支払いの条件を交渉し、毎月の支払いやボーナス払いの金額変更の相談ができます。但し、再度の審査や時間、事務手数料がかかり、債務の免除はできません。
期間の延長をして、毎月の支払いを抑えますので以前より債務総額は増えます。(期間の延長には限度があります。)

連帯保証人と連帯債務者の違いは?

連帯債務者とは
連帯債務者は借入金を債務者と共に返済していく義務があります。連帯保証人より責任が重く、債務者が返済に行き詰っていなくても請求されることがあります。
連帯保証人とは
連帯保証人は債務者のローンの支払いが不可能となった場合に代わりに支払う義務を負います。債務者本人に支払い能力がない場合に限って支払う保証人より責任が重く、支払い能力の有無に関わらず、返済が請求されます。連帯債務者・連帯保証人・保証人は、離婚後も変更は困難です。

任意売却すると住宅ローンは支払わなくていいの?

任意売却を行っても、住宅ローンは支払わなければなりません。
競売より高額で売却できる可能性が高いので、住宅ローンの残債務が減少するということになります。
自己破産が決定すると返済が免責されますが、デメリットも多いので、自己破産の手続きに入る前に是非ご相談下さい。

任意売却の売却先を親族にする事は可能?

債権者によりますが、売買価格次第で親族への任意売却が承諾されるケースもございます。
但し、親族間の売買の場合、相続によって取得できると金融機関により判断されると、融資が困難になるケースがあります。

任意売却したら自己破産をしないといけないの?

自己破産の義務はありませんが、残債務の処理方法の一つとして考えられます。
残債務は、月々30,000円以内の分割払いになるケースが大半ですが、債権者によっては給与を差押えられるケースがあるためです。また、複数の債務がある場合は、自己破産を行うことが新生活のスタートには有利であると言えます。
尚、自己破産は、勤務先に知られることはなく日常生活に支障が出ることはありません。

離婚をして住んでいる住宅ローンを滞納するとどうなるの?

あなたが共有名義人でない場合
離婚相手の名義でローンを借り、住宅を所有している場合は、あなたはいずれ家を退去しなければなりません。
あなたが共有名義人の場合
多くの場合連帯債務・連帯保証人となっていますので、住宅ローンの支払いを滞納すると、債権者はあなたに支払いを求めることができ、放置すると、住宅は競売にかけられることになります。
住宅については、予め相手とよく話し合い、決定しておくことが重要です。

任意売却したらブラックリストにのらないの?

任意売却においても競売においても「住宅ローンを滞納した」事実がある場合、ブラックリストに載ることになります。

何とかして自宅を売却せずに、残せないの?

以下の4つの方法があります。
1.残債務の一括完済
当然残債務を一括完済できれば、自宅に留まることができます。
2.条件変更
住宅ローン以外に借入れがなければ銀行等に支払い条件変更(リスケジュール)をご相談ください。
3.民事再生
住宅ローン以外に消費者金融などに多額の借り入れがある場合は、民事再生という法的手段があります。
4.自己破産→親族による購入
民事再生が困難な場合は、自己破産後に自宅を親族等に任意売却し、賃貸で借りるという方法があります。但し、親族が購入資金を現金で保有しているか等の諸条件はありますが、新たに住宅ローンを組むことができる必要があります。

競売でも任意売却でも、家を手放すなら同じじゃない?

一般的に任意売却は競売より高値で処分でき、引越時期や費用等の面で有利に進めることが可能です。
また、任意売却であれば、残債務の返済の対応もより柔軟になります。

任意売却の費用は本当に掛からないの?

債権者から売却代金より手数料を頂きます。 中には相談料やコンサル代としてお金を請求する業者がありますが、そのようなことは無いので安心してください。

競売開始の通知が来ました。今、任意売却で不動産を売却すればどうなりますか?

任意売却と競売では、売却額や債務の返済方法などで大きく異なってくるため、今すぐ競売を取り下げ、よりメリットが多い任意売却を行われることをお勧めいたします。

自宅が競売にかかり、一ヶ月後に入札といった通知が来ました。なんとかなりますか?

残り1ヶ月では、任意売却への切り替えも時間的に大変厳しくなります。また、物件を売却せずに競売の取り下げを行うには、少なくとも100~300万円程の現金と追加の保証人等が必要となってきます。
住宅ローンを滞納されている方は、早めの対応が大変重要ですので、早急にご相談ください。

自宅が競売で落札されました。今後どうなりますか?

強制代執行という法的な手続きにより、鍵が変えられ、家財道具の一切が持ち出されてしまいます。
執行以降は家に入ると不法侵入とされてしまいます。

滞納している税金はどうしたらいいの?

分割で毎月支払いましょう。
税金を滞納し、自宅に差押えがついている場合は、差押え解除の交渉をいたします。自宅に差押えがつく前に役所にて分割で支払う事をお勧めします。また、自己破産をされても税金の滞納は免責されません。

お気軽にお電話ください。お待ちしております。

0120-774-021